Высокие цены на объекты недвижимости выгодны для государства. Уменьшать кадастровую стоимость стало труднее

Споры об уменьшении кадастровой цены объектов строительства и земли становятся все более популярными. Иски в судах по гражданским делам в большинстве своем удовлетворяются, несмотря на предположения об увеличении отказов после передачи дел этим инстанциям. В сравнении с 2014 г. процент, на который удается уменьшить кадастровую цену, понижается. Юристы считают, что после планируемой передачи дел по оценке от частных специалистов в государственные учреждения, финансируемые из бюджета, ситуация станет хуже.

Начиная с этого года, как организации, так и граждане страны облагаются налогами на объекты недвижимости по их кадастровой цене, определенной по итогам кадастровой государственной оценки (ГКО), а не цены по данным БТИ. Эта система начала действовать еще в прошлом году для жителей 28 субъектов РФ, в том числе и Подмосковья. Размер налогов пока что не так велик. Например, жители Москвы за жилье стоимостью 10 млн. руб. и более налог платят в размере 0,1%. Эту величину к началу 2020 года планируют повысить до 1% для объектов, стоимостью до 300 млн. руб., и до 2% — для более дорогостоящих.

В текущем году с москвичей государство запланировало получить 7 млрд. руб. налогов, а с жителей Московской области — 4, 5. Ежегодные сборы с организаций намного выше — не менее 100 млрд. руб. Поэтому число судебных исков о пересмотре кадастровой цены и приравнивании ее величины к рыночной стремительно увеличивается. По данным Росреестра, анализирующего итоги судебных дел в прошлом году, результаты ГКО до сих пор превышают рыночные цены на объекты. В. Матвиенко, глава СФ, 16.02.2016 г. на заседании Президиума признала, что рост числа жалоб на результаты госоценки огромный. Она сказала, что ясно просматривается ряд проблем, основная из которых — субъективность процедуры определения кадастровой цены недвижимости и ее абсолютная непрозрачность.

Количество жалоб нарастает снежным комом

В прошлом году количество обращений по вопросам оспаривания кадастровой цены составило 38,9 тыс., что превысило на 20,7 % показатель года 2014. Вдвое больше жалоб было принято комиссиями при Росреестре (31,3 тыс.), в то время как в суды обратилось вдвое меньше граждан, чем в 2014 г. (7,6 тыс.). Резкий рост числа жалоб, рассматриваемых комиссиями, сформированными при Росреестре, объясняется введением обязательного досудебного разрешения кадастровых конфликтов для организаций, начиная с июля 2014 г. Е. Зварин, начальник судебно-претензионного департамента (фирма «Авелан») говорит, что прежде бизнес структуры обращались в суд. Е. Гаврилина, партнер адвокатской фирмы «Егоров, Афанасьев и партнеры», утверждает, что комиссии при Росреестре стали пересматривать кадастровые оценки в большинстве случаев в пользу заявителей. М. Краснобаева, КА «Юков и партнеры» уточнила, что на стадии рассмотрения споров комиссиями отсеиваются преимущественно заявления по тем случаям, когда кадастровая стоимость увеличена по причине недостоверной информации об оцениваемых объектах недвижимости или явных ошибок.

Летом 2014 года также было принято решение о передаче дел по кадастровым вопросам на рассмотрение судов общей юрисдикции (СОЮ). В то время юристы считали, что такие действия понизят шансы юридических и физических лиц на пересмотр итогов ГКО. С июля 2014г. до осени 2015 г. СОЮ рассматривали кадастровые споры, основываясь на статьях ГПК. Прошлой осенью правила были изменены. Учитывая это обстоятельство, Росреестр ведет раздельно статистику до и после даты изменения правил. За 9 месяцев прошедшего года (с начала по сентябрь) судами по делам гражданским удовлетворено 61% исковых заявлений, 20% еще рассматривается и по 19% отказано. 93,5 % всех исковых заявлений подано с требованиями приравнять кадастровую цену к рыночной. В сопоставлении с 2013 г., когда положительных решений было 66,6%, в 2014 г. количество выигранных в судах дел увеличилось до 71% (поровну приблизительно в судах арбитражных и СОЮ).

На первый взгляд, кажется, что значительных изменений картины в результате передачи дел от судов арбитражных в СОЮ не произошло. Но она очень разнообразна по разным субъектам РФ. В некоторых, включая Москву, в прошлом году в решениях судебных инстанций преобладали отказы в удовлетворении исков. «Авелан» посчитала, что в прошлом году Мосгорсудом было рассмотрено 132 иска по статьям ГПК, из которых только по 15% были приняты положительные решения, по 85% исков отказано. Е. Зварин отмечает, что стоимость участков земли в столице завышена на 30–40% от рыночной цены, а по некоторым кадастровая цена в несколько раз превышает рыночную.

С введением в действие Кодекса административного судопроизводства (КАС), которому следовали суды при разрешении кадастровых споров последние три месяца прошлого года, наблюдаемая статистика позволяет собственникам объектов недвижимости надеяться на лучшее. По обнародованным Росреестром итогам, по статьям КАС было подано 1892 исковых заявления, в 96% которых были требования приравнять кадастровую цену к рыночной цене объектов. По 4% исков суды отказали, 22% исковых заявлений удовлетворили, остальные находятся в стадии рассмотрения, т.е. из принятых судами решений большинство (84%) были с удовлетворением иска. Эта тенденция коснулась и Мосгорсуда. «Авелан» приводит данные, что по КАС Мосгорсуд рассмотрел 114 исков по оспариванию кадастровой оценки. В удовлетворении исков отказов не было. 20 исковых заявлений частично удовлетворены, а 94 — в полном объеме.

Формальность победы

Почему суды выносят положительные решения по большинству исков собственников недвижимости?

Специалисты приводят разные причины. Е. Гаврилина считает, что реальную кадастровую цену недвижимости в настоящее время определяет не государство, а организации и граждане. Суды, понимая это, входят в положение истцов. Другие придерживаются того мнения, что во время ГКО, проведенной в 2013–2014 г., было допущено много ошибок, итоги именно таких оценок оспаривались в прошлом году. М. Краснобаева, считает, что в то время было много и технических ошибок и неточностей в самой оценке. Е. Гаврилина дополняет, что по некоторым объектам ГКО проводилась не впервые, итоги предыдущих споров отражались на ней, поэтому стоимость была завышена ненамного.

Большое значение имела позиция Пленума ВС РФ, изложенная в Постановлении от 30.06.2015 г. о порядке рассмотрения кадастровых споров по стоимости объектов. ВС РФ предоставил судам права назначать новые экспертизы по определению рыночной цены, если данных отчета оценщиков недостаточно, а также права на установление другой, отличной от указанной в исковом заявлении, кадастровой стоимости. На ситуацию оказал влияние и КАС. Е. Неустроев, адвокат из «S&K Вертикаль» отметил, что правилами КАС предусмотрено обязательное участие представителей с профессиональным юридическим образованием во всех таких процессах. Он говорит, что споры по кадастровым вопросам относятся к очень трудным делам, и простому человеку в них невозможно полностью разобраться самостоятельно. Е. Гаврилина говорит, что это требование создает некоторые сложности. Раньше в процессах принимали участие представители без юридического образования. Это могли быть экономисты или специалисты по оценке. Теперь требуется иным образом определять их процессуальный статус.

К возможности победы собственников недвижимости в спорах с государством юристы, в целом, относятся достаточно скептически. Р. Курмаев («Goltsblat BLP») считает неверным утверждение, что государство в судебных спорах чаще всего сторона проигрывающая. Просто выросло количество побед, которые на самом деле истцам не дают никаких экономических выгод. Он добавляет, что результаты новых экспертиз, назначаемых судами, очень часто не отвечают ожиданиям собственников недвижимости. Р. Курмаев считает, что эксперты, к которым обычно обращаются суды, выступают на стороне государства. В результате истец формально выигрывает иск, кадастровую стоимость принадлежащей ему недвижимости немного уменьшают, но не в той степени, в которой он хотел бы. Чаще всего суд снижает ее совсем немного.

В качестве примера показательным является дело ОАО РЖД. Истец требовал снизить стоимость принадлежащих ему участков земли в Казани до 145,5 с 240,2 млн. руб. Верховным судом Республики Татарстан отчет по оценке, предоставленный истцом (ОАО РЖД), был признан ошибочным. Была назначена судебная экспертиза и утверждены ее результаты. По этим результатам рыночная цена оказалась точно такой же, как и по ГКО. ОАО РЖД обратилось с иском в ВС РФ. Этот суд в сентябре прошлого года в полном объеме удовлетворил жалобу акционерного общества, указав на тот факт, что экспертиза, проведенная истцом, в полной мере соответствовала требованиям закона, и не было необходимости назначать судом новую экспертизу.

Практика административной коллегии ВС РФ, рассматривающей апелляционные жалобы по кадастровым спорам, в целом склоняется на сторону собственников недвижимости. По данным, приведенным «Консультант плюс», за 4 последних месяца прошлого года коллегия рассматривала 246 споров по кадастровой оценке. 215 решений коллегия приняла в пользу собственников недвижимости, и лишь по 15 жалобам было отказано. 16 остальных дел были либо прекращены, либо отправлены для пересмотра. Победа истцов и в этих случаях не всегда полная. В частности, ТГК-9 через ВС РФ оспаривала решение комиссии об отказе пересмотра стоимости участков земли в Перми. Иск компании удовлетворили, но комиссию, на решение которой ТГК жаловалась, обязали пересмотреть дело. В итоге для ТГК-9 результат кадастровой оценки участков земли до сих пор не пересмотрен.

Истцы, в основном, проигрывают дела в ВС РФ по двум причинам. Первая — неверная дата в отчете об определении рыночной цены, а вторая — отказ от проведения судебной экспертизы. Например, в октябре прошлого года ВС РФ отказался удовлетворить жалобу ЗАО «Интер РАО-Электрогенерация» по оспариванию результатов оценки 48 земельных участков в Республике Бурятия. Причиной отказа послужило отличие даты, указанной в отчете определения рыночной цены, от даты внесения данных об оценке в кадастр. Е. Неустроева (АБ «S&K Вертикаль») считает одной из причин поддержки судами итогов ГКО необходимость повышения объема собираемых налогов с бизнес структур и населения. В этом случае суд служит лишь инструментом государственной власти, используемым в целях увеличения доходов бюджета. Власть надеется, что позиция судов будет именно такой. Например, причиной отказа властей Ростовской области по земельному участку Лугового А.Д., (приравнять его стоимость к рыночной), послужило ожидаемое в результате этого сокращение налоговых поступлений в бюджет. Но эти доводы ВС РФ не счел убедительными, и органу госвласти отказали.

Статистика Росреестра показывает, что победы собственников недвижимости в спорах с государством можно отнести к чисто формальным. В 2014 налоговая база (стоимость объектов) снижена на 73% (до 382 млрд. руб.). С начала по сентябрь прошлого года налоговую базу понизили на 40% (до 364 млрд. руб.). В октябре-декабре прошлого года ее снижение было около 71,4%, но ¾ от числа поданных исков пока не рассмотрено. Комиссии при Росреестре также неохотно принимают решения о снижении кадастровой цены. В 2014 году было снижение на 32,2%, в 2015 — на 26,8%.

Бюджет — бюджету

В августе прошлого года Д. Медведев, встречаясь с активистами «ЕР» в Краснодаре, поддержал идею передать права на определение кадастровой цены недвижимости специальным бюджетным учреждениям. Это может существенно усложнить ситуацию вокруг оспаривания кадастровой оценки. Д. Медведев на встрече сказал, что оценщиками должны быть подготовленные специалисты, способные отвечать за свои решения, а не проходимцы с улицы. Минэкономразвития оперативно отреагировало на это высказывание лидера «ЕР» и тут же на следующий день обнародовало проект нового закона «О государственной кадастровой оценке». Этим законопроектом частные оценщики полностью отстраняются от работ по ГКО, они будут выполняться специальными учреждениями, финансируемыми из бюджета, и подконтрольными региональным органам власти. Проект поступил в Правительство в декабре, Госдума планирует рассмотреть его весной, и тогда новый закон начнет действовать с 2018 года.

Специалисты сомневаются в целесообразности и эффективности этих мер. Е. Неустроев полагает, что после передачи прав на ГКО учреждениям, финансируемым из бюджета, случаи повышенных кадастровых цен только умножатся. Бюджетных оценщиков можно рассматривать как аффилированных органами власти лиц. Следует ожидать большого влияния на них со стороны государственной и местной власти. М. Краснобаева с ним согласна и тоже очень негативно оценивает эту идею Минэкономразвития. Сфера кадастровой оценки не требует никакого участия государства. В ином случае получится, что оценивать принадлежащую гражданам страны и предпринимателям недвижимость будут чиновники, контролировать качество их работы тоже будут чиновники. Такое мнение основано на опыте юристов, которые задействованы в процессах оспаривания кадастровых цен в комиссиях при Росреестре, состоящих из одних чиновников. Е. Зварин говорит, что ГКО целесообразно поручить Ростехинвентаризации. В Росреестр актуальную информацию вносят по данным этого ведомства. Кроме того, информация, которая содержится в Росреестре, давно устарела и не соответствует действительности. Это создает дополнительные проблемы специалистам по оценке. Информацию следует актуализировать. Р. Кармаев считает, что риск того, что кадастровая стоимость будет выше рыночной, останется на том же уровне, что и в настоящее время. Все знают, что заказчики и исполнители работ имеют деловые связи, поэтому даже частные оценщики, занятые ГКО, уже в какой-то степени ангажированы госзаказчиками.