Доступность ипотеки для семей в России. Рейтинг регионов

В последние годы рынок жилищного строительства в стране до начала нынешнего кризиса развивался интенсивно. Количество сданного жилья достигло того уровня, который был в СССР к концу восьмидесятых годов до начала его развала. В 2015 году в России количество отдельного жилья (квартир, домов) впервые за всю историю страны стало больше числа зарегистрированных семей. Казалось бы, жилищный вопрос решен и все удовлетворены, тем более что, наконец-то, предложение превышает спрос.

На самом деле все не так хорошо и однозначно. Несмотря на то, что в государственном масштабе отдельного жилья больше числа семей, не каждая семья обеспечена комфортными условиями проживания, особенно если говорить о жилье удобном и просторном, а не о типовых малометражных новостройках. Причина — у семей нет достаточного объема средств, чтобы обеспечивать все нужды ее членов и копить деньги на новую квартиру. Семьи годами вынуждены экономить деньги и отказывать себе в самом необходимом, чтобы потом приобрести новую квартиру. В мире в таких ситуациях прекрасно работает ипотека, которая в нашей стране постепенно приживается и становится все более популярной, несмотря на множество проблем.

Эксперты-аналитики агентства РИА Рейтинг провели исследование потенциальных возможностей российских семей, проживающих в различных регионах страны, стать обладателями комфортного жилья через ипотечное кредитование. В качестве показателя доступности ипотеки использована доля семей (состоятельных), способных, исходя из своих доходов, приобрести по ипотечному кредиту двухкомнатную квартиру.

Несмотря на то, что кредитование под залог приобретаемого жилья все более популярно (за 10 лет более 5,5 млн. кредитов было выдано и 3 млн. кредитов в настоящее время действуют), по результатам составленного рейтинга стало ясно, что жилье через ипотечное кредитование нельзя считать вполне доступным для большинства российских семей. При этом доступность двухкомнатных квартир в ипотеку в разных регионах страны очень отличается. Зависит это от множества различных факторов.

Параметры, учитываемые при составлении рейтинга

Исследователи оценивали процент семей (состоятельных), способных выплачивать ежемесячно по ипотечному кредиту. При этом принималось следующее:

1. семья приобретает в ипотеку типовую стандартную «двушку» 54 м2 в регионе проживания и работы;
2. первоначальный взнос по ипотеке составляет 20% стоимости квартиры в регионе;
3. платежи по кредиту не превышают 70% доходов семьи, из суммы которых вычитают региональный размер прожиточного минимума для каждого члена;
4. в каждой семье работают не менее одного члена, причем хотя бы один должен иметь возраст 18–55 лет;
5. в проводимых расчетах принимали во внимание 9 различных типов семей. Различие между ними было по количеству детей и членов. Итоговую процентную долю семей рассчитывали, как величину средневзвешенную;
6. долю семей по размерам доходов определяли из распределения по размерам заработной платы всех работающих в каждом регионе отдельно;
7. по каждому региону принимали во внимание цены квартир на рынке вторичного жилья, ставки по ипотечным кредитам и предлагаемые сроки кредитования;
8. при составлении рейтинга использовали информацию по 3 кварталу 2015 года, полученные результаты сравнивали с аналогичными показателями за 2013 год.

Не учитывались при составлении рейтинга такие регионы как Чукотский и Крымский автономные округа, республика Крым, город федерального значения Севастополь, поскольку исходные данные, необходимые для расчетов, по ним отсутствовали.

Из полученных результатов видно, что в большинстве регионов покупка «двушки» по ипотечному кредиту без значительного первоначального взноса — непростая задача, для многих реализуемая трудно, а для большого числа семей нереальная вообще.

В лидеры составленного рейтинга вышли регионы северной части страны, в которых достаточно высокая средняя заработная плата (ЯНАО, ХМАО, Югра), а также субъекты федерации, в которых цены на квартиры низкие вследствие невысокого уровня спроса на них (Камчатка, Мурманская и Магаданская области). В указанных субъектах федерации от 28,6 до 49,3% семей в состоянии приобрести квартиру, оформив ипотечный кредит. В субъектах федерации, аутсайдерах, которых оказалось 14, доля таких состоятельных семей не превышает 10%.

Причин отставания регионов-аутсайдеров (в основном национальных республик) несколько:

1. большие семьи и, соответственно, низкий откорректированный на прожиточный минимум уровень доходов;
2. высокий уровень безработицы, что отрицательно сказывается на среднем размере доходов.

Если проводить сравнение семей с одинаковой численностью, то положение национальных республик в рейтинге вполне приличное, они выдвигаются на более высокие позиции. Например, Ингушетия при учете семей с одним ребенком и двумя работающими родителями поднимается с предпоследнего на 39-е место.

Из аутсайдеров обращают на себя внимание области Ростовская и Нижегородская, обладающие хорошо развитой экономикой. Средние зарплаты в этих субъектах федерации высокие, но доля состоятельных семей, способных купить по ипотеке квартиру, менее 10%. Объясняется это завышенными и не соответствующими уровню спроса ценами на жилую недвижимость. Есть надежда на то, что со временем баланс предложения и спроса должен в этих регионах установиться, и уровень доступности ипотеки повыситься.

Относительно низкий уровень доступности отмечен еще в 36 областях, сюда входит и Москва. Столица не удивляет аналитиков своими показателями. Около 45% москвичей получают зарплату в сумме 50 и более тысяч рублей в месяц, но надеяться даже на покупку типовой «двушки» не могут из-за очень высокой цены. Всего лишь 11,4% семей москвичей в состоянии купить в ипотеку обычную типовую «двушку». Жители Москвы стремятся обзавестись жильем в ближнем и дальнем Подмосковье. Больше половины покупателей подмосковного жилья — жители столицы. Повышенный спрос приводит к росту цен, в итоге жилье в Подмосковье по цене почти сравнялось с жильем в столице, и лишь 13,2% семей в Московской области в состоянии в ипотеку купить квартиру.

Санкт-Петербург и Ленинградская область выглядят более обнадеживающе. Во второй столице доля состоятельных семей 17,4%, в Ленобласти — 25,2% (8-е место). Это указывает на стремление петербуржцев жить в городе и не переселяться в область, а также на высокую доступность жилья в пригородах Санкт-Петербурга.

Средний показатель доступность ипотеки по России, определенный по методике рейтинга, составляет 13,9%. Это не очень много в целом, но и не свидетельствует о полной недоступности ипотеки для семей. Желательно бы иметь в стране 20–25 % состоятельных семей, способных через ипотеку улучшить себе жилищные условия. Расчеты показали, что это будет возможно, если по всей стране цены на жилую недвижимость упадут в 1,5 раза, а банки начнут выдавать кредиты под 6% на срок не менее 20 лет. Понятно, что это лишь допущения, которые вряд ли смогут реализоваться, особенно в кризис.

Доступность ипотеки для жителей 17 регионов можно считать удовлетворительной. Результаты исследования показали, что в 8 областях России средняя семья в состоянии купить вполне приемлемое жилье, а большая доля семей без проблем оформит в ипотеку хорошую квартиру из двух комнат и кухни. В лидерах находится ЯМАО с долей состоятельных семей 49,3%, ХМАО-Югра (37,3%), а также Магаданская область (35%). Как видно, это районы севера страны, которым еще со времен Советского союза достался большой жилищный фонд, а зарплаты повышены на «северный» коэффициент. Многие северяне стремятся купить жилье «на материке» в южных областях для себя в преклонном возрасте и для детей.

В 9 субъектах федерации из 85 доля состоятельных семей в пределах 20–25%, это почти как аналогичный показатель для развитых стран. В отличие от лидеров с преобладанием отраслей нефте- и газодобычи в этой «девятке» индустриальные и промышленные регионы: Челябинская и Вологодская области (металлургическая промышленность), Красноярский и Пермский края, Тюменская (без АО) и Томская области, имеющие прекрасную промышленную базу для строительства жилья с низкой себестоимостью. Кроме того, от СССР этим субъектам федерации тоже перешел большой объем построенного жилья, поскольку политика развития промышленности в регионах предусматривала интенсивное жилищное строительство.

Движение в минус

Если проследить динамику показателя доступности ипотеки, начиная с 2013 года, то, хотя средняя зарплата в стране непрерывно росла, в 62 субъектах РФ жилье стало менее доступным, и только в 20 доступность выросла. Естественно, что кризис в экономике сказывается в первую очередь на реальных доходах семей, эти доходы постепенно снижаются. Это отражается, в первую очередь, на доступности крупных приобретений, к которым относится недвижимость. Позитивная динамика отмечена в двух столицах: Москве (приросла на 0,8%) и Санкт-Петербурге (приросла на 1,8%). Это можно объяснить двумя факторами: замороженными ценами в результате строительного бума, наблюдавшегося в последние годы, и ростом доходов семей.

Лидер по положительной динамике показателя доступности ипотеки — Ленинградская область (прирост на 4,7%). Благодаря такой динамике Ленинградская область в рейтинге доступности с 17 места смогла подняться за 2 года на 8-е. В сопоставлении с 2013 годом на 7 позиций вверх поднялся и Пермский край.

Причинами негативной динамики доступности ипотеки в большей части остальных регионов страны являются:

• высокая инфляция, в результате которой расходы семей на потребительские товары увеличиваются;
• ужесточение условий ипотечного кредитования (ставки не падают, а растут). Так, например, в 2013 году ипотеку предлагали под 12%, в конце 2015 — под 14%, что на 20% снизило уровень доступности;
• рост цен на жилую недвижимость (в некоторых субъектах РФ в 1,5 раза), который опережает увеличение реальных доходов семей.

Особенно значимым фактором, снижающим доступность ипотеки, является рост цен на повседневные потребительские товары. Это уменьшило свободный остаток денег, который семьи могли бы откладывать или тратить на ипотеку. Например, в Тамбовской области увеличился прожиточный минимум в 1,7 раза, а в республике Ингушетия в 1,6 раза за период с 2013 по 2015 годы. В целом по России семьи стали тратить на товары первой необходимости на 36% больше средств, вынуждены экономить на всем, в том числе и на приобретении квартир в ипотеку.

Отрицательная динамика доступности ипотеки отмечается в северных регионах страны. К примеру, в Мурманской области доля состоятельных семей сократилась с 44 до 29%, в ЯНАО с 61 до 49%, в НАО с 34 до 24%. Еще в 12 регионах понижение доли семей, для которых доступна ипотека, произошло, в среднем, на 3 пункта (процентных). Наибольшее снижение отмечается именно в регионах севера России, для которых характерен высокий уровень доступности жилья. Рыночная экономика легко объясняет эту тенденцию. Высокая доступность жилья будет стимулировать повышение спроса на жилую недвижимость и, соответственно, увеличение цен. В свою очередь рост цен понижает доступность квартир в ипотеку.

Радикальная мера — это повышение уровня предложений

Исследования, проведенные РИА Рейтинг, показывают, что снижение ставок ипотечного кредитования на 1–2% не окажет существенного влияния на увеличение уровня доступности ипотечного жилья. Чтобы радикально увеличить долю семей, которые в состоянии оформить квартиру в ипотеку, ставки кредитования нужно снижать значительно. Например, уменьшив вдвое ставку по ипотеке (до 6%) и зафиксировав зарплаты и цены на недвижимость (что маловероятно), можно повысить долю состоятельных семей почти вдвое, если срок кредитования будет 20 лет. Если банки начнут выдавать ипотечные кредиты под 6% на 30 лет, доля семей, которым «по карману» жилье в ипотеку, возрастет в три раза.

Такая гипотетическая возможность особенно важна для наиболее уязвимых в экономическом плане семей (неполных, многодетных, с одним работающим супругом). Например, в настоящее время из семей с одним родителем и ребенком в среднем 6,4% (разброс по разным регионам от 2,6% до 32%) могут приобрести в ипотеку типовую «двушку». При размере ставки по кредиту 6% и сроке кредитования 20 лет их доля увеличится до 13% (разброс по различным регионам от 6% до 47%). Но об этом большинству российских семей остается лишь мечтать, и вряд ли можно надеяться, что мечты воплотятся в жизнь.

Естественно, это лишь гипотезы, которые весьма трудно реализуемы. Размер ставки и срока ипотечного кредитования нельзя считать необходимым и достаточным условием повышения доступности ипотеки для семей. Практика показывает, что уменьшение процентной ставки по ипотечным кредитам (например, при субсидировании) вызывает взрывное повышение цен на жилую недвижимость, вследствие увеличения спроса. Все опять возвращается на тот же уровень.

РИА Рейтинг рассматривает основным фактором повышения доступности ипотечного жилья для семей увеличение объемов строительства и ввода в эксплуатацию нового жилья. К сожалению, новая волна кризиса и нововведения в существующие законы существенно снизили темпы строительства жилья во всех регионах страны.

РИА Рейтинг — многопрофильное рейтинговое агентство, относится к МИА «Россия сегодня», известной российской медиагруппе. Основным направлением деятельности агентства является проведение аналитических и экономических исследований в государственных, финансовых и бизнес секторах. Оно оценивает экономическое и финансовое состояние регионов, отраслей экономики, коммерческих фирм, банков, кредитных рисков. РИА Рейтинг специализируется на составлении и присвоении кредитных рейтингов и рейтингов надежности ценным бумагам, банкам, регионам страны, различным предприятиям, муниципалитетам, страховщикам, и другим субъектам современной экономики.

Медиагруппа «Россия сегодня» — интернациональная компания, которая определяет свою миссию, как объективное и оперативное освещение происходящих в мире событий, всестороннее информирование читательской аудитории о разнообразных позициях в отношении ключевых событий, происходящих на планете. РИА рейтинг — составная часть ряда информационных агентств медиагруппы, таких как Ино СМИ, Прайм, РИА Недвижимость, Р-Спорт, РИА Новости. Медиагруппа — одно из самых цитируемых в России издательств. Она наращивает индекс цитируемости и за пределами нашей страны. Материалы агентств цитируют в блогах, социальных сетях, где медиагруппа также сохраняет за собой лидирующие позиции.